Artículos de Interés



Zona Metropolitana de Guadalajara


Hoy en día nos encontramos con la situación de que existe una excesiva oferta de casas, departamentos y terrenos en venta y renta en los 6 principales municipios de la Zona Metropolitana de Guadalajara:

  • Zapopan
  • Guadalajara
  • Tlaquepaque
  • Tonalá
  • Tlajomulco de Zuñiga
  • El Salto

Inmuebles nuevos o usados, dentro o fuera de un coto; por todos lados se ve letreros con "casa en venta".

El mayor desarrollo inmobiliario se ve en el municipio de Tlajomulco de Zúñiga, donde se han construido muchos fraccionamientos. Cerca del pueblo de Tlajomulco - por la carretera a Tlajomulco - el enfoque está en vivienda de interés social, con desarrollos como Chulavista y Hacienda Santa Fe. Por la Avenida López Mateos vemos fraccionamientos de clase media y condominios exclusivos. Ejemplos son Nueva Galicia, Villa California y Club de Golf Santa Anita.

En Zapopan llama la atención el desarrollo de la "zona dorada"- la zona cerca del Bosque de los Colomos, por las avenidas Patria y Acueducto - con un impresionante número de torres de departamentos de lujo, condominios horizontales, centros comerciales y oficinas. En esta zona tuvo mucho impacto el fraccionamiento de lujo Puerta de Hierro. El más nuevo centro comercial Andares también se encuentra en esta zona.

Otra zona con un fuerte crecimiento de fraccionamientos de lujo es la zona cerca del Tecnológico de Monterrey. En esta área se encuentran los fraccionamientos bonitos Valle Real, Jardín Real y Solares, entre muchos otros.

En Tlaquepaque (zona Toluquilla), Tonalá y El Salto estamos observando la construcción de viviendas económicas y sociales.

Cabe recalcar que la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) ocupa el segundo lugar dentro de las zonas metropolitanas de la república con 4 millones 95 mil 853 habitantes (2005). Estos habitantes habitan 942,315 viviendas, que da un promedio de ocupantes por vivienda de 4.3. Estamos observando una baja en este promedio que está generando una demanda para más viviendas, sobre todo de interés social.


Crédito


A continuación te presentamos información acerca de créditos hipotecarios e Infonavit que puede ser útil para cuando te encuentres en el proceso de comprar una casa y te sea más fácil reunir todos los requisitos que son necesarios.

  • Glosario / Terminología
  • ¿Qué necesito para obtener un crédito hipotecario?
  • ¿Cómo puedo comparar los productos/créditos de los Bancos y Sofoles?
  • ¿Dónde encuentro más información acerca de créditos Infonavit?

La información en esta sección esta basada en la información de la CONDUSEF en www.condusef.gob.mx.

Glosario / Terminología

  • AFORO , el monto máximo del crédito expresado en porcentaje, respecto del valor que resulte menor entre el avalúo del bien o bienes dados en garantía y el precio pactado en el contrato de compraventa de tales bienes.
  • COMISIóN POR APERTURA. Pago que se debe efectuar por el hecho de contratar un crédito. Es determinado como un porcentaje del monto del crédito y generalmente se trata de un pago único.
  • COSTO ANUAL TOTAL (CAT). Valor expresado en porcentaje, de la totalidad de costos y gastos en que incurrirá el usuario por la contratación de un crédito con determinada institución. Este costo será mayor a la tasa de interés nominal que cobra el banco o la Sofol , ya que incluye:
    • Intereses ordinarios
    • Comisión por apertura y/o administración
    • Primas de seguros
    • Cobertura de crédito
    • No incluye:
    • Gastos notariales
    • Impuestos por adquisición del inmueble o constitución de la garantía
    • Costos por trámites y servicios prestados por terceros.
    El CAT permite conocer a lo largo del tiempo qué crédito es más o menos caro en condiciones similares.
  • DENOMINACIóN DEL CRéDITO. Unidad de valor en la que se otorgará el crédito: pesos, dólares, Unidades de Inversión (UDI's).
  • ENGANCHE. Desembolso inicial con el que se pretende asegurar una operación de compra-venta. Suele ser una proporción del valor del inmueble que va de un 10 al 35%.
  • ESCRITURACIóN. Importe de los pagos notariales, es decir por poner el inmueble a nombre de quien contrajo el crédito.
  • GASTOS DE AVALúO. Desembolso previo que debe efectuar el interesado en adquirir un bien inmueble, por concepto de honorarios de un perito valuador, quien determinará el valor físico, rentable y comercial del inmueble. El avalúo de un bien inmueble tiene un costo aproximadamente de entre 2 a 4 pesos por millar.
  • GASTOS DE INVESTIGACIóN. Importe correspondiente al costo de la investigación de datos generales y de antecedentes crediticios del solicitante.
  • GASTOS NOTARIALES. Importe que se cubre al momento de la firma de la compraventa del inmueble. Incluye los honorarios del notario público que elabora la escritura, impuestos de adquisición, gestoría de certificados y gastos en el Registro Público de la Propiedad. Este importe depende del valor y el lugar donde se localiza el inmueble y suelen variar entre el 4% y el 9% del valor total de la propiedad.
  • MONTO FINANCIABLE. Proporción del valor del inmueble que será financiada por la institución bancaria o Sofol seleccionada. Suele situarse entre el 65% y el 90% del valor del inmueble.
  • OFERTA VINCULANTE. Es un documento que emite la institución en el que establece los términos y condiciones específicos mediante los cuales se obliga a otorgar al solicitante, por un determinado periodo de tiempo (vigencia de la oferta vinculante), el crédito para la vivienda.
  • OTROS GASTOS. Abarcan, fundamentalmente la contratación del seguro de vida o invalidez permanente y del seguro de daños o incendios durante la vigencia del crédito. Se recomienda revisar si el crédito cuenta con seguro de desempleo.
  • PENALIZACIóN POR PAGO ANTICIPADO. Es la comisión que algunas instituciones cobran cuando se realiza anticipadamente el pago de alguna mensualidad o se liquida el crédito en su totalidad.
  • PLAZO. Número de años en los que se pagará el crédito. Suele ser entre 5 y 30 años.
  • PóLIZA DE SEGURO COLECTIVO. Documento en el que constan los derechos y las obligaciones de las partes contratantes. Esta forma parte integrante del contrato, así como sus condiciones generales, particulares y especiales, el cuestionario médico, los certificados individuales de seguros colectivos, los endosos, las solicitudes y cualquier otro formulario.
  • TASA DE INTERéS. Costo que tendrá el crédito, expresado en porcentaje.
  • TASA DE INTERES MORATORIA. Cargo aplicado por la institución por concepto de pagos vencidos, esto es, cuando se atrasa en sus pagos. Se expresa en porcentaje.
  • TIPO DE INTERéS. Fijo, variable o mixto. En el caso de interés variable, la tasa fluctúa conforme al nivel general de las tasas de interés de referencia. Los créditos a tasa fija aplican una tasa constante a los saldos. Existen variantes: algunos aplican una tasa fija para los primeros años y otra para los restantes, mientras que en otros casos pagues montos diferentes durante el tiempo aun cuando la tasa sea igual.
  • VALOR DEL INMUEBLE. Se refiere a su precio.

¿Qué necesito para obtener un crédito hipotecario?

Los requisitos más comunes para obtener un crédito son los siguientes.

Del inmueble:

  • Copia del título de propiedad (escrituras) del inmueble que se va a adquirir, con datos de inscripción en el registro público de la propiedad.
  • Copia de las tres últimas boletas del predial debidamente pagada.
  • Copia de las tres últimas boletas del agua del inmueble debidamente pagada.
  • Avalúo, generalmente con antigüedad no mayor a tres meses. La institución financiera se encargará de definir al valuador del inmueble.
  • Copia de los planos arquitectónicos del inmueble a adquirir.
  • Fotografías de la fachada del inmueble a adquirir.
  • Contrato de promesa de compra-venta del inmueble a adquirir, celebrado entre el solicitante y el propietario del inmueble.
  • En su caso: Copia del régimen y reglamento de condóminos "Indivisos".
  • Para vivienda nueva: Escritura del terreno, Licencia de construcción y Aviso de terminación de obra.
  • Para vivienda usada: El inmueble puede tener como máximo 30 años de antigüedad.

Del solicitante:

  • Identificación oficial vigente.
  • Comprobante de domicilio.
  • Copias certificadas del acta de nacimiento del solicitante y, en su caso, de la de matrimonio.
  • Carta del centro de trabajo con una vigencia mínima de tres meses en donde conste antigüedad, puesto, sueldo (periodo de pago) y prestaciones, así como el nombre, puesto y teléfono de la persona que suscribe la carta.
  • Recibos de pago/sueldo (últimos tres meses).
  • Declaración anual de ISR (en caso de que el solicitante no preste sus servicios de manera personal y subordinada).
  • Estados de cuenta de chequeras o de inversiones (últimos tres meses).
  • El enganche correspondiente debe estar comprobable en una cuenta bancaria.
  • Que su edad no pase de 70 años al haber terminado el plazo del crédito.
  • Si el solicitante es extranjero: la forma de migración, FM2 vigente.
  • En caso de que el inmueble a adquirir se encuentre gravado: último recibo de pago de la deuda que originó el gravamen, Instrucciones de cancelación del gravamen.

Las razones más comunes para la no autorización de la solicitud de crédito son:

  • El solicitante tiene demandas bancarias (reporte negativo ante el Buró de Crédito, www.burodecredito.com.mx).
  • El solicitante tiene desfavorable experiencia crediticia.
  • Que la actividad laboral del solicitante sea de alto riesgo (bomberos, policías, entre otros).
  • El solicitante tiene y/o padece enfermedades que le imposibiliten trabajar o son de suma gravedad física.

¿Cómo puedo comparar los productos/créditos de los Bancos y Sofoles?

Para comparar el costo del crédito hipotecario de los diferentes bancos y Sofoles recomendamos utilizar los simuladores de la CONDUSEF:

Simulador Crédito Hipotecario
http://portalif.condusef.gob.mx/condusefhipotecario/datos.php

Simulador Crédito Hipotecario con Apoyo Infonavit
http://portalif.condusef.gob.mx/condusefhipotecario_infonavit/datos.php

Los créditos hipotecarios que otorgan los Bancos y Sofoles tienen diferentes términos y condiciones. Los más importantes son los siguientes.

  • MENSUALIDAD: cuánto es el monto de la mensualidad y si éste varía después de algunos pagos, ya sea por intereses variables o por cuotas especiales o extraordinarias.
  • MONTO FINANCIABLE: cuál es la proporción del valor del inmueble que será financiada por la institución bancaria o Sofol seleccionada. Suele situarse entre el 65% y el 90% del valor del inmueble.
  • ENGANCHE: cuánto es el enganche mínimo. La mayoría de los bancos y Sofoles fijan el enganche entre el 10% y el 35% del valor del inmueble.
  • PLAZO: cuánto es el número de años en los que se pagará el crédito. Suele ser entre 5 y 30 años.
  • TASA DE INTERéS: qué es el porcentaje de interés, la tasa es fija o variable.
  • COSTO ANUAL TOTAL (CAT): qué es el porcentaje de CAT: la totalidad de costos y gastos de un crédito. El CAT permite conocer a lo largo del tiempo qué crédito es más o menos caro en condiciones similares.
  • PREPAGO: si el crédito permite prepago sin penalización. Esto es importante porque deja abierta la posibilidad de hacer pagos extras que abonan directamente al capital de la deuda, recortando así la duración del crédito. Además siempre existe la posibilidad de liquidar totalmente la deuda en determinado momento y no pagar más por ello, por ejemplo en el caso de vender la propiedad antes de que se termine el plazo del crédito.
  • COMISIONES Y GASTOS: cuánto es la comisión para los gastos de apertura y administrativos. La comisión oscila entre el 2% y el 3% de la cantidad financiada. El avalúo de la propiedad tiene un costo aproximado de 2 a 4 pesos por millar, los gastos notariales varían entre el 4% y el 9% del valor de la vivienda.
  • SEGUROS Y COBERTURAS: qué seguros incluye el crédito y cuáles son sus términos. Los créditos cuentan con un seguro de vida o invalidez permanente que cubre el total de la deuda y cobertura por daños o incendios, que usualmente cubren el valor destructible del inmueble (que generalmente es el valor de la construcción). Algunos cuentan con seguro de desempleo (entre 3 y 9 mensualidades de cobertura).

¿Dónde encuentro más información acerca de créditos Infonavit?

Para encontrar información acerca de los diferentes tipos de crédito de Infonavit te recomendamos visitar su página web:
http://www.infonavit.org.mx/


Trámites


A continuación te presentamos la siguiente información acerca de los trámites necesarios para realizar una compraventa de una propiedad.

  • Documentos
  • Impuestos
  • Contrato de compraventa

Documentos

Para los trámites previa firma de la escrituración, el vendedor necesita proporcionar los siguientes documentos:

  • Escrituras de la propiedad
  • Identificación oficial vigente.
  • Comprobante de domicilio.
  • Certificado de libertad de gravamen en el Registro Público de la Propiedad.
  • Copia de las tres últimas boletas del predial debidamente pagada.
  • Copia de las tres últimas boletas del agua del inmueble debidamente pagada.
  • Avalúo de perito autorizado.
  • Constancia de zonificación en la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI).
  • Datos generales (nombre, lugar y fecha de nacimiento, ocupación, domicilio, estado civil, CURP).
  • Si es un departamento en condominio: reglamento del lugar, constancia de no adeudo por concepto de mantenimiento, señalización del destino del inmueble (habitacional, local comercial, etc.).
  • En caso de ser nueva edificación: Licencia de Construcción, Aviso de terminación de obra.

El comprador deberá proporcionar los siguientes datos:

  • Escrituras de la propiedad
  • Identificación oficial vigente.
  • Comprobante de domicilio.
  • Datos generales (nombre, lugar y fecha de nacimiento ocupación, domicilio, estado civil, CURP).

Una vez resuelto el proceso de escrituración, el Notario debe tramitar y entregar lo que sigue al comprador:

  • Escrito que avala el Segundo Aviso Preventivo al Registro Público de la Propiedad.
  • Pago del ISTP (Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales).
  • Pago del ISR (Impuesto Sobre la Renta) e IVA (Impuesto al Valor Agregado), en su caso.
  • Expedición de testimonios y su ingreso al Registro Público para la inscripción.

Impuestos

El pago del ISTP (Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales), cuyo porcentaje varia por Estado (en Jalisco es de 2%), esta cubierto por el comprador. En caso que la venta esta sujeta a IVA también lo paga el comprador.
Si la venta esta sujeta al ISR, este impuesto esta cubierto por el vendedor.

La venta de una propiedad puede ser sujeta al ISR. Para evitar el impuesto hay que cumplir con ciertos requisitos. El requisito más importante es que se trata de una propiedad habitacional y haber vivido en la propiedad por lo menos 2 años de los 5 años previos a la venta. Los 2 años se pueden medir de forma continua o un total de 730 días. Lo puedes comprobar con recibos de pago de servicios: energía eléctrica, teléfono, gas, o con estados de cuenta expedidos por casas comerciales o bancos que estén al nombre del propietario o bien el de tus hijos, padres o cónyuge.

Si el inmueble está destinado a comercio, el vendedor pagará el ISR, al cual se le adiciona el IVA que paga el comprador sí adquiere un inmueble destinado en sus construcciones a fines comerciales.


Contrato de compraventa

El contrato de compraventa es un acuerdo de voluntades pactado entre el comprador y el vendedor en el cual el vendedor y el comprador declaren su intención de celebrar una compra-venta y en que se establecen por escrito las condiciones de la operación y sus características. El contrato sirve, entre otros, para evitar que al momento de la celebración de la Escritura Pública, en presencia del notario, se cambien las condiciones de venta. También el contrato de compraventa servirá como un medio de protección para obligar a que se cumpla lo que en principio se haya pactado. El contrato de compraventa se le entregará al notario y será la base para que se elabore la Escritura Pública. Se debe acudir con un notario público de la ciudad donde se localice el inmueble para que proceda a la realización de todos los trámites y prepare la Escritura Pública. él se encargará de reunir todos los elementos necesarios para la celebración de la operación.

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